在整理旧闻时，我翻到了马云2019年的那句“未来房子不值钱，但肯定不是这几年”。当时，这句话被当作“鸡汤式警示”，然而，随着2026年楼市的政策风向和数据的变化，它似乎正在逐步成为现实。
首先，价格分化将加剧，核心城市与三四线城市将呈现“反向行情”。这意味着，再也没有全国统一上涨或下跌的趋势了。一线城市和强二线核心城区，由于人口持续流入和优质资源集聚，房价下跌的空间有限。瑞银预测，四季度，这些地区的房价可能微涨0.5%-1%，上海核心区的库存去化周期也将降至5个月的健康水平。相比之下，三四线城市，尤其是那些缺乏产业支撑和人口流出的城市，房价可能进一步下跌，甚至出现“鹤岗化”现象，累计跌幅可能达到22%。即使在核心城市内部，也存在差异。城市更新加持的老城区将保持稳定，而配套设施薄弱的远郊区县仍有5%-8%的调整空间。马云所说的“房子不再稀缺”，在过剩区域正逐渐成为现实。
其次，供给结构将发生重构，以“保障+改善”为主导市场。这恰恰印证了马云早年关于“区分居住与炒作需求”的理念。保障房建设将不再仅仅追求数量，2026年预计新增200万套，重点面向新市民。同时，通过2万亿PSL专项收储现房，既能盘活存量房源，又能保障刚需。改善性住房的占比将突破60%，120-144平方米的户型将成为主流，绿化和智能配套也将全面升级。政策还可能下调普宅契税、缩短二手房增值税免征年限，从而方便“卖旧买新”。相比之下，90平方米以下的传统刚需商品房供给占比将降至25%以下。
最后，交易逻辑将发生变革，“租购并举+现房主导”将成为新的市场规则。马云曾呼吁“学会租房子”，这一观念正在成为社会共识。明年租赁住房供给将增长15%，核心城市的租金收益率将提升至2.5%-3%，公积金租房提取也将更加便利。租购性价比将趋于平衡。更重要的是，现房销售将成为主流，核心城市现房占比将突破60%，主办银行制将保障资金安全，“货不对板”“烂尾”等风险将大幅降低。投资逻辑也随之改变，房价年化增速预计仅2-3%，短线炒房将彻底退场。保障房REITs这类年化5.5%的稳健资产，将成为投资者的新选择。
此外，中介门店的房源海报也减少了“暴涨”“急售”的噱头，增加了“现房实景”“改善优选”的标注。在经济工作会议前夕，政府再次提及“稳楼市”，政策已从单点转向系统重构。马云的预判实际上看透了市场规律——房子终究要回归居住属性。2026年的这三大变化，并非房价的“崩盘”，而是理性的“回归”。对于购房者来说，闭眼买房赚钱的时代已经过去，精挑细选、量力而行将成为新时代的置业准则。不知道明年此刻，那些顺应趋势的购房者，是否已经住进了真正适合自己的房子？
